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购买老公房的N个好处

作者：　发布时间：2007-10-25 13:44:30　来源：

老公房，曾经是上世纪七、八十年代为了解决市民住房困难建造的火柴盒式兵营建筑，多为六层左右的混凝土砖混结构房子，以独用的煤卫赢得市民的欢迎，拥有一套一室户或二室户的老公房，在当时曾经是多少家庭的一个梦想。进入21世纪后，上海的住宅开始由解困型向改善型和舒适型发展，一个个“四高”小区的崛起，使得老公房渐渐淡出人们的视线。但是，在二手房市场上，它还是交易品种中的“香馍馍”。购置一套老公房，附以现代化的装修，也可以营造出温馨的家居气氛。

户型小功能全朝向好

最初的老公房，是旧区改造时用来安置拆迁户的，或是单位建造作为职工分房，其面积控制得相当小，一室户一般为35平方米左右，二室户为55平方米左右。后来流行过道厅，也有一些老公房是拥有客厅的。但不管怎样，老公房的面积都不大，是名副其实的小户型住宅。相比现在的新建住宅，老公房的总价优势比较明显。

尽管面积小，但老公房却十分讲究功能齐全。厨房、卫生间、阳台这三个功能空间一般都不会少，完全可以满足一家一户日常的生活起居。后来的一些老公房还拥有客厅、储藏室等附加功能，居家生活更加方便。

由于老公房是四四方方的结构，朝向都比较好，每套老公房几乎都有朝南的卧室。二室户分为直套间和横套间，前者的优点是南北贯通，通风情况好；后者的优点是两间正房都朝南。

得房率高总价便宜

老公房几乎都不配备电梯，得房率一般都比较高，至少有80%以上。

得房率高，意味着同样建筑面积的房屋，实际使用面积大；总面积小，加上单价便宜，总价就低。同样的价格，可以买到实际使用面积更大的住宅，这就是老公房诱人的地方。在市区花上60—70万元，就可以拥有宽敞的二间正房，而现在市区一套二室一厅的新建住宅，一般需要100万元。

位置好进出便捷

老公房大都位于内环线的外侧，当时属于边缘地区，如今这些老公房集中区域都已经是热闹地区了。

老公房中有些位于中环线和内环线之间的传统居住区，如浦西的田林新村、康健新村、曲阳新村、曹杨新村、甘泉新村等，浦东的崂山新村、潍坊新村、上钢新村、上南新村等。这些新村规模大、位置好，现在已经成为老公房最大的供应地区。

还有一些位于现在中环线以外的地区，如彭浦新村、真北新村、中原小区、梅陇地区等。由于有轨道交通，或者有轨道交通的规划，这些地区也是购房者不错的选择，目前单价在每平方米1万元以下，常常可以觅到30万元左右的一房和50万元左右的二房。

老公房中的珍品是处于内环线以内的不成片房屋，卢湾南部、静安北部、徐家汇附近、普陀南部等，其放盘量一向不多。尤其是一些只有零星几幢、被高层建筑围绕的、光线又不被遮挡的老公房，成为市场上的“极品”。

配套好绿化佳

各个地区的老公房，经过20多年的建设，配套设施的优势十分明显。几乎每个大规模小区都有自己的主要商业干道：曹杨新村有兰溪路，田林新村有田林路，彭浦新村有临汾路等。这些社区型商业中心能满足居民的日常需要，学校、医院等配套设施都非常齐全。

值得一提的是，经过多年的培育，一些老社区的树木非常茂盛。其中，曹杨新村的绿化经历了近50年的培育，俨然市区的桃花源。真北新村、田林新村、甘泉新村等地的绿化，也已经成为市区景观的一部分。

租赁回报高空租风险小

老公房除了自住比较实惠外，出租回报率也丝毫不低于次新公寓房。一般总价50—60万元的老公房，好的地段可以收到2000元左右的月租金，投资回报率超过4%。投资老公房，其最大的优势在于空租风险小，由于租价便宜，租赁人群稳定。老公房租赁市场不怕没有租客，而一些高档楼盘，看看租金不菲，一旦空租，其预定的投资回报率就会大打折扣。

好楼层难觅

当然，老公房也不是没有缺点的，周边环境不如人意，常常是购买者最为烦恼的事情。楼道里堆满杂物、楼上楼下、邻居隔壁常有矛盾等，都是老公房特有的缺陷。一般来说，老公房放盘楼层都不是很好，底楼、二楼、顶楼居多，三四楼一般未进入市场，就被邻居捷足先登了。

另外，老公房因为楼层关系产生的差价也较大。同样的房型位置，六楼和三楼的价格可能差20%。所以购买老公房，如果自住，可以选择楼层好的房子；如果投资，可以选择楼层差一些的房子，因为租金不会相差很多，比较起来，投资回报率可能高些。

原来购买老公房最多的是一些不愿远离市中心的老上海人，如今，30岁左右的新上海人成为购房主力军。购买一套老公房，只需支付十几或二十万元首付，每月的贷款可抵原来的租金，等将来经济条件好了，再购买新公寓，成为这部分人最为流行的购房途径。

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