张平，世方地产总经理，关于他的说法很多：有人说他是一个很“硬”的人，有人说他是一个很严肃的人，有人说他是一个很有意味的人。让我们走近张平，了解张平的真实生活……

    倾听内心真实的声音：一不小心成行业领袖
    商业地产，在房地产行业中占据越来越重要的地位。但商业地产究竟应该如何运作？它有其不同于住宅、写字楼等业态的显著特点。业界不少人对此仍相当茫然。此时世方商业地产迅速崛起，在深圳众多的中介代理公司中脱颖而出，在商业地产领域获得了不俗的战绩，被称为“商业地产的黄埔军校”。
    加盟世方，做商业地产，对张平来说，是很偶然的事情。
    三十岁之前的张平，与房地产无关：曾先后从事新闻记者、自由撰稿人、杂志编辑等。后到深圳和朋友创办开盘广告公司，期间在配合世方地产做商业广告时，他体会到了世方公司及地产业务对自己强烈的吸引力。
    做地产广告，还是做商业地产销售？
    几经斟酌，反复权衡，张平决定，听从自己内心真实的声音。就这样，张平从乙方变成了甲方：2002年，张平跳槽到世方商业地产，历任市场总监、总经理、董事，成功策划推广商业项目20多个。
    为什么专注于商业地产，而不涉及住宅等其他业态？
“做商业地产相对来说涉及的环节更多，这也意味着有更多的风险，很刺激。销售型的商业地产是新兴的东西，没有鼻祖，这也正给了我们一个发展的机会。”
    用张平自己的话说，大家在住宅市场已经挤得头破血流的时候，世方选择了一个“偏门”——但谁知，一不小心入行，竟然成就了一个行业；张平自己，也自然就成了商业地产领域的领军人物。
    张平与世方，受到了业界的高度关注，渐渐在全国商业地产方面，起到领军作用。就连世联董事长陈劲松都曾亲访张平，对世方进行深度考察、沟通，希望与世方展开长期合作。

    解决商业地产的真实问题：直接的，才是最有效的
    西方油画，色彩绚烂，多姿多彩，是一种美；中国水墨画，只黑白二色，有时却更能铺张出一种无垠的大美。
    张平是一个很“真实”的人，如中国画一样，淡定自然。
    “客户是上帝”。几乎所有服务企业都奉之为座右铭。世方也不例外。但世方对客户的尊重体现在：认真对待手中的每一个项目，给客户提供最佳的解决方案，使一个个商业地产项目或者旺销热销，或者起死回生。据说张平从来不对开发商迎来送往，嘘寒问暖。
    他认为自己就是解决问题的，而不是做公关的，不想陷入繁琐的事务工作中。
    张平从来都是有话直说，没有多余的肢体语言与丰富的面部表情，只是有力地阐释与讲解。
    看张平的文字，会有喘不过气的感觉，专业词汇紧密相连，没有修饰，没有点缀。但业内人士却能从中发现大量宝藏，得到他们想要的东西。
    正如李小龙截拳道倡导的“真接的，才是最有效的”。世方的商业地产运作模式，也充分体现了张平的性格，如张平一样，没有渲染造势等假动作。但正是这种简洁，把张平和世方打造成一把战无不胜的利剑。世方迅速崛起，对许多商业地产的难解之题提出了自己独特而有效的解决方案。
    张平本人不苟言笑，但我们见到的世方员工却个个都异常阳光，笑容可掬。私下问起他们：“张总凶不凶？”
    对方竟用了一句外交辞令：“张总比较严肃。”
     “空中飞人”，不光深圳，全国的、全世界的老总都是这种生活状态。
    但据说张平却从不坐飞机。近则汽车，远则火车。问起张平手下，答：“我们张总比较珍惜生命。”边说边鬼鬼地笑着。

    做一个真实的人：爱工作，更爱生活
    深圳的老总，大都在不停地谈项目，陀螺般忙得团团转，早已没有了白天晚上的概念。但与张平有接触的圈内人都知道：他晚上几乎从不加班。
    “我们周六周日加班是常事。但晚上从不加班。人到了晚上头脑不转了，成机器人了，没创造力了。”
    “晚上我要散步，带儿子出去玩，然后打游戏，睡觉。大家要学会享受生活，过正常人的生活。”
    张平很严肃地向大家解释。
    但大家却忍不住微笑着产生了丰富的联想……
    2006年初，《房地产纵横》杂志欲组织深圳地产服务商“梦之队”，有意向的老总颇多，却总不能找到一个大家都空闲的时间。
    2006年2月14日，情人节，其他老总都有时间，《房地产纵横》的孙总与张平联系时，他说：
    “怎么会选到情人节的下午？太敏感了！”
    “平时都约不到大家，今天难得大家凑齐：或者您携夫人同来？”孙总给张总出主意。
    最终张总还是来了，虽然一百个不愿意。
    2007年5月29日，又是在山风茶社，众老总齐聚一堂。这一天，虽不是情人节；但晚饭刚过，却也正是“人约黄昏后”的暧昧时光。
    开始张平就重申了 “晚上不加班享受生活论”，然后表达了希望会议早些结束的强烈愿望。
    进行到23时，忽然短信响，大家环顾四周，发现张总在低头看手机；如是者四。张平很有
些坐立不安了：
    “老婆短信催了四次了，问我还回不回家，说如果不回今晚就住宾馆吧。咱们还是快些结束吧。”
    众人大笑。
    我们王总说：“张总，你不会是以前犯了重大错误，老婆再也不给你犯错的机会了吧？”
    也许，这样才是正常人的生活状态吧？

商业地产患上“恐热症”

    目前我国商业地产开发出现了过热的局面，一些城市商业项目空置情况严重，而长沙商业地产市场近两年的商业地产供应量就达百万平方米，市场也出现了一种商业地产“恐热症”。

    长沙商业地产的开发热究竟是一种市场危机，还是一种商业地产超前开发的现象？为此，我们专门走访了有“商业地产黄埔军校”之称的深圳市世方商业地产顾问有限公司，并采访了总经理张平先生。

    商业地产热的背后，是城市大开发

    记者：这两年长沙商业地产开发势头迅猛，商业地产总量趋向供大于求，空置面积开始攀升，业内人士对此忧心忡忡，有人称之为商业地产的“薄冰热舞”，请问你怎样看长沙的商业地产热？

    张总：商业地产热目前在全国范围内是一个较普遍的现象，我们公司在湖北、湖南、江西等地都有项目在做，三地基本都出现了不同程度的商业地产热，一般省会城市年供应量达到50万平方米，地级市年供应量达到20万平方米。比如湖南省会城市长沙市近两年市场供应量达到100万平方米，湖北地级市宜昌城今年的商业地产新增供应量达到25万平方米。

    商业地产热表面上看起来是供大于求，实际上，商业地产热的背后是城市大开发。以深圳为例，去年深圳福田中心区、南山商业文化中心区、宝安中心区迎来了全面大开发的浪潮，这三大中心区分别拥有50万平方米的商业，并集中放量，这种城市大开发，必然导致住宅、写字楼和商业地产热，而商业地产实际使用的滞后效应，形成了一种商业地产供求过剩的假象，虽然目前这三大中心区出现了一定的商业空置，但是这样大的商业供应量是严格按照深圳城市商业网点规划指标科学布局的，随着中心区的人气不断提升，商业就会日益兴旺。

    同样的道理，全中国目前就是一个大开发区，像湖南长沙这样的省会城市，已经形成了一个全面的大开发趋势，一方面是城市中心多极化，一方面是居住郊区化，东西南北中全面开花，这种开发势头，必然带来商业地产的集中面市。

    商业地产必须跟上城市开发的节奏，必须适度超前开发

    记者：您刚才讲到商业地产实际使用的滞后效应，实际上是一个商业地产超前开发的问题，那么商业地产超前开发是否合理呢？

    张总：城市商圈大都是一点一点累积起来的，有的老商圈经历着几十年的市场沉淀，才有了今天的繁荣，但是，随着城市大开发和造城运动的兴起，靠时间来沉淀商圈已经不能满足现实需要，这就要求商业地产的超前开发。

    城市开发往往遵循先住宅后商业的原则，即在人气聚集之后，再来开发商业，但是这一开发模式往往会形成商业配套的滞后，而且极易形成区域的小商业形象，每个项目都规划一些商业街套现了事，而缺少集中式商业供给，更谈不上大型商业中心。

    商业地产的适度超前开发还是必要的。从经营的角度来讲，只要开发者和经营者共同来培育市场，就能够安全渡过市场培育期，只要渡过市场培育期，就会坐享培育起来的市场机会；从投资的角度来讲，虽然开发区域的商铺短期内意味着低租金低回报，甚至是完全的空置，但是等到区域成熟之后，商铺的价值就会翻倍增值，其回报率一般都高于传统商业区的商铺。

    目前发达城市的人均零售商业面积（不含餐饮等服务业面积）是1：1，而长沙市商业网点规划2010年的目标是人均零售商业网点面积从目前的0.46平方米增加到0.6平方米，可见长沙的商业地产开发还是有着很大潜力的，长沙商业地产市场只有超前开发的问题，而不存在供大于求的问题。

    商圈多极化和商业升级换代，催生商业地产开发热

    记者：城市大开发催生了新的消费市场，从而催生了商业地产开发热，那么商业地产开发热的内在力量又体现在哪些地方？

    张总：首先是商圈多极化。以长沙为例，根据2005年7月通过的湖南省专家评审会的《长沙市商业网点布局规划》，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。 城市多极化，必然导致城市商业明确的分工，形成商圈多极化的格局，而商圈多极化就带来了商业地产开发的商机，可以说长沙目前的市级商业中心、市级商业副中心、区域性商业中心、社区级商业中心都充满了机遇。

    其次是商业升级换代。目前全国各地商业地产呈现三大热点，一是现代购物中心和步行商业街区开发热，二是现代社区商业地产开发热，三是专业市场升级换代热。这三大热点在长沙也有一定程度的体现。

    把握商业地产规律，规避商业地产超前开发风险

    记者：前面我们已经谈到商业地产超前开发是具有一定的风险的，根据世方的经验，如何规避这些风险呢？

    张总：世方主要以销售型商业地产策划代理为主，个人觉得商业地产超前开发的问题，实际上就是如何安全套现的问题。

    比如，2004年，我们做长沙上河国际项目前期策划，那时开发商天润五江公司的建筑设计单位和招商经营管理单位，将项目做成了一个购物中心，命名为中南摩尔，后来我们介入策划，将项目改成了主力店+街区的模式，因为街区利于套现利于商铺未来增值，而且在市场培育阶段，发展商也不会有太多的负担。

    我们目前在武汉汉口东部开发区域正在策划代理一个8万平方米的区域商业中心，更好地贯彻了“主力店+街区”的理念，项目街区部分预计销售值达5亿元，而主力店部分只租不售，回避了销售集中式商业的长期返租的风险。

    而对于社区商业而言，其灵活性更大，比如在在设置集中式商业不能及时套现的前提下，可安排多个社区次主力店与街区组合，这样既能满足及时性销售套现的需要，也能满足社区消费的业态，利于未来的社区商业经营。

    值得注意的是，超前开发的商业地产不仅要注重商业地产的价值规律，更要注重商业地产的市场规律，以社区商业而言，其商业开发量、商业业态的确定、最佳商户的选择、每间铺位的大小和门面进深比例、店铺的配套等等，都需要以市场为导向，也只有这样才能真正做到价值最大化。

    记者：请问张总世方公司此次长沙之行的打算？

    张总：世方目前的业务是以深圳为大本营，向珠三角和内地城市拓展和扩张，目前内地市场的主战场划定湖南、湖北、江西三个地方。在湖南地区，我们刚刚成功策划完株洲10余万平方米的徐家桥步行商业街项目，正在运作的是张家界20万平方米的十字街旅游商业项目。对于长沙市场，我们将采取顾问式服务和代理式服务两种模式，全面进入商业中心、社区商业、专业市场三个领域，相信我们的到来，会给长沙商业地产带来全新的商业地产开发营销和经营管理理念，我们力图将长沙商业地产引入市场规律和价值规律的轨道，并提高长沙商业地产的存活机率。